Immobilen: Wann ist ein Haus in Deutschland zu teuer?

Die aktuell extrem niedrigen Zinsen verführen immer mehr Menschen dazu, sich den Traum vom eigenen Haus endlich zu erfüllen. Wer weiß schon, wie lange die günstige Zinslage so bleiben wird! Kaufwillige Kreditnehmer sollten hier natürlich bedenken, dass die Zinsen umso günstiger sind, je besser ihre Bonität ist und je mehr Sicherheiten sie zu bieten haben. Dennoch, so günstig kommt man vielleicht nie wieder an einen Kredit. Doch kommt man auch günstig an ein Haus oder eine andere Immobilie? Wird man endlich in die eigenen vier Wände ziehen, muss sich nicht mehr mit den Vorschriften eines Vermieters herumschlagen und kann den erträumten Garten anlegen? Wer die Inserate studiert, hat es schon lange gemerkt; Immobilien werden immer teurer.

Haus mit gründen Fensterläden Wann ist ein Haus in Deutschland zu teuer? © Pixabay

Die Preise für Häuser und Wohnungen steigen an

In manchen Städten sind die Preise für Immobilien extrem gestiegen. So wurden in München innerhalb von zehn Jahren für Einfamilienhäuser 240 Prozent mehr fällig. Es ist klar, dass die Immobilien nicht tatsächlich so viel mehr wert sind. Der Preis wird durch Angebot und Nachfrage in die Höhe getrieben. Das ist ein Nachteil der günstigen Zinsen. Sie locken Investoren aus dem In- und Ausland an, die eine sehr große Nachfrage erzeugen. In der Folge steigen die Preise, besonders in Ballungsgebieten und in den Speckgürteln beliebter Städte. In den neuen Bundesländern, zum Beispiel in Brandenburg, gibt es immer noch sehr günstige Häuser zu erwerben.

Überhitzung des Immobilienmarktes

Experten nennen eine solche Entwicklung eine Überhitzung des Immobilienmarktes. Die Bundesbank bewertet die Preise in einzelnen Städten. Momentan hält sie die Preise in vielen Städten für 15 bis 30 Prozent überbewertet. Es ist also eher eine gute Zeit, seine Immobilie zu verkaufen, als sich eine neue zuzulegen. Wer jedoch unbedingt kaufen will, möchte natürlich wissen, ob der Preis seiner Traumimmobilie noch angemessen oder schon total überteuert ist. Um das ausrechnen zu können, ist das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis der wichtigste Indikator.

Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?

Um das Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen zu können, braucht man zunächst einmal den Mietspiegel der Stadt bzw. Gemeinde, in der man investieren will. Am gewohnten Wohnort kennt man sich meist mit den üblichen Mieten in den verschiedenen Stadtteilen aus, doch fremde Städte können überraschend teuer oder auch günstig sein. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis gibt an, wie oft man die Jahresmiete zahlen müsste, bis das Haus abbezahlt ist. Wer es genau wissen will, setzt hier einmal die Nettokaltmiete (das ist der reguläre Weg), einmal die Warmmiete an. Auch beim Preis des Hauses kann man experimentieren und die Nebenkosten und Zinsen mit einrechnen.

Wann ist ein Haus zu teuer?

Wenn man mehr als 25 Jahresmieten für seine Immobilie zahlen müsste, ausgehend vom regionalen Mietniveau, dann gilt eine Immobilie bei Experten als "zu teuer“. Ist das an vielen Orten der Fall und spitzt sich die Lage zu, droht eine Immobilienblase. Experten wie von Empirica, einem Institut für Forschung und Beratung, haben die Preise im Blick und geben in ihren „Blasenindex“ eine Einschätzung über die Gefährdung des Marktes ab. In zwölf großen Städten liegt das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei 33, vor 14 Jahren lag er bei 24. Den höchsten Wert hat nicht etwa Berlin oder München, sondern Nordfriesland mit seinen Inseln Sylt und Amrum. Hier liegt der Wert bei 54.

Droht eine Immobilienblase?

Experten sehen einen Kaufpreis von 30 Jahresmieten (hier wird die Kaltmiete als Vergleichswert angesetzt) als Indiz für eine Überhitzung des Marktes. Es droht eine Immobilienblase, die platzen kann. Je weiter die Schere zwischen Kaufpreis und Miete aufklafft, umso eher kann von einer spekulativen Übertreibung ausgegangen werden. Kommt die Verschuldung von immer mehr privaten Haushalten hinzu und verschlechtert sich das wirtschaftliche Umfeld, dann ist der Markt in Gefahr, Doch was bedeutet das für den durchschnittlichen Käufer?

Wann ist eine Immobilienblase für Besitzer ein Problem?

Wessen Haus abbezahlt ist, dem kann die Blase egal sein. Steht jedoch die Anschlussfinanzierung an, kann es negative Auswirkungen haben, wenn die Immobilie von der Bank niedriger eingeschätzt wird und gleichzeitig das Zinsniveau steigt. Das gilt besonders dann, wenn erst wenig getilgt wurde. Auch wenn das Haus etwa aufgrund einer Scheidung verkauft werden muss, ist mit hohen Verlusten zu rechnen, wenn es auf einmal als wesentlich niedriger bewertet wird. Das gilt besonders dann, wenn schon zu einem überhöhten Preis gekauft wurde.

Soll man trotzdem kaufen?

Wenn es um die absolute Traumimmobilie geht und man ohnehin bis zum Ende seines Lebens darin wohnen möchte, dann sind die aktuellen Entwicklungen nur insofern interessant, als dass es immer schwieriger wird, noch ein Schnäppchen zu machen. Bei einem solchen Herzenskauf nimmt man auch höhere Tilgungsraten in Kauf, die später anfallen können. Kauft man jedoch zum Zweck der Investition und möchte das Objekt später mit Gewinn wieder verkaufen, gerät man eher in Gefahr, sich zu verspekulieren. Auch jemand, der sich nur sehr niedrige Tilgungsraten leisten kann, sollte vorsichtig sein und alles genau durchrechnen. Je teurer das Haus ist, umso höher fallen auch die Nebenkosten aus. Diese sollte man mindestens als Eigenkapital auf der hohen Kante haben. Ist das nicht der Fall, sollte von einem Kauf abgesehen werden - auch wenn manchmal zu lesen ist, die Finanzierung ohne Eigenkapital sei kein Problem. Für die Bank ist das Risiko deutlich weniger groß als für einen überschuldeten Käufer. Ihr bleibt immer die Immobilie als Sicherheit, die auch nach dem Platzen der Blase bei der späteren Erholung des Marktes wieder an Wert gewinnt.

Was sollte man bei einem Kauf noch beachten?

Ob Kauf oder Neubau, alle wichtigen Faktoren sollten auf Herz und Nieren geprüft werden. Wer etwa bauen will, sollte sich genau über den Bauträger erkundigen. Er sollte lange am Markt sein und erfolgreiche Projekte und zufriedene Kunden vorweisen können. Ansonsten ist die Gefahr groß, einem Betrüger aufzusitzen oder Pfusch am Bau zu erleben. Wer eine Bestandsimmobilie kaufen will, hat hier einen kleinen Vorteil, denn er kann das Haus bereits beurteilen lassen. Gibt es eine auch nach modernen Maßstäben ausreichende Dämmung? Ist Feuchtigkeit im Haus oder besteht der Verdacht auf mögliche Bauschäden? Am besten investiert man bei ernsthaftem Interesse in einen Gutachter und geht auf Nummer sicher, damit der Traum von Haus nicht zum Albtraum wird.

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